Nekustamais īpašums šķiet drošākais ieguldījums, taču viena kļūda var apēst visu peļņu

Kad akciju tirgi svārstās, noguldījumu procenti vairs nav tik vilinoši, bet nauda kontā katru gadu zaudē daļu savas vērtības, daudzi lietuvieši atkal atceras nekustamo īpašumu. Dzīvoklis izīrēšanai, garāža, zemesgabals, komerctelpas vai pat fonda daļa šķiet daudz saprotamāka par grafikiem biržā. Galu galā mājoklis ir reāla lieta: jūs varat to redzēt, aptaustīt, izīrēt vai pārdot.

Taču tieši šīs vienkāršības dēļ cilvēki bieži vien arī maldās. Nekustamais īpašums var būt labs ilgtermiņa ieguldījums, taču tas nav brīnumaina naudas pelnīšanas mašīna. Peļņu šeit nosaka ne tikai “laba atrašanās vieta”, bet gan auksti aprēķini: cik maksās pirkums, remonts, aizdevums, nodokļi, tukšie mēneši bez īrnieka un pat neparedzēti bojājumi.

Sākt vajag nevis ar sludinājumiem, bet ar skaitļiem

Lielākā iesācēju kļūda ir vispirms pārlūkot sludinājumus un tikai pēc tam domāt, vai darījums ir izdevīgs. No pirmā acu uzmetiena dzīvoklis var šķist pievilcīgs: laba fotogrāfija, jaunāks remonts, skaists rajons. Taču investoram svarīgākais jautājums ir cits – cik daudz naudas viņš reāli nopelnīs pēc visu izdevumu segšanas.

Pirms pirkšanas ir vērts visu pierakstīt eiro: pirkuma cenu, notāra izdevumus, remontu, mēbeles, aizdevuma maksājumu, apdrošināšanu, apsaimniekošanas maksas, iespējamos dīkstāves mēnešus un turpmākos sīkos remontdarbus. Ja pēc šiem aprēķiniem paliek tikai simboliska peļņa, šāds pirkums var būt drīzāk dārgs hobijs nekā ieguldījums. Īpaši tad, ja īpašums tiek pirkts ar aizdevumu un katrs mēnesis bez īrnieka kļūst par personīgu finansiālu slogu.

Dzīvoklis izīrēšanai nav vienīgais ceļš

Daudziem ieguldīšana nekustamajā īpašumā nozīmē vienu lietu – nopirkt dzīvokli un to izīrēt. Tas ir populārākais ceļš, taču ne vienīgais. Daži izvēlas mazākus objektus: garāžas, noliktavas telpas, autostāvvietas. Šādiem ieguldījumiem nepieciešams mazāks sākuma kapitāls, un to uzturēšana parasti ir vienkāršāka nekā dzīvokļa uzturēšana.

Cits ceļš ir komerctelpas. Tās var nodrošināt lielāku atdevi, taču vienlaikus ir saistītas ar lielāku risku: īrnieka meklēšana var aizņemt vairāk laika, līgumi ir sarežģītāki, bet telpu vērtība vairāk ir atkarīga no atrašanās vietas, cilvēku plūsmas un uzņēmējdarbības vides. Vēl viena iespēja ir nekustamā īpašuma fondi. Šādā gadījumā cilvēks nepērk konkrētu dzīvokli, bet iegulda fondā, kas pārvalda nekustamā īpašuma objektus. Tas ir ērtāk tiem, kuri nevēlas paši sazināties ar īrniekiem, remontdarbu veicējiem un apsaimniekotājiem.

Atrašanās vieta ir svarīga, taču tā neglābs sliktu darījumu

Bieži tiek teikts, ka nekustamā īpašuma tirgū vissvarīgākā ir atrašanās vieta. Tā ir taisnība, bet tikai daļēji. Laba atrašanās vieta var palīdzēt ātrāk atrast īrnieku un nākotnē vieglāk pārdot īpašumu. Tomēr arī labā rajonā var pārmaksāt tik daudz, ka ieguldījums zaudēs jēgu. Ja cena ir pārāk augsta, bet īres ienākumi – pārāk mazi, prestiža adrese vien situāciju neizlabos.

Pirms pirkšanas ir vērts aplūkot ne tikai pašu objektu, bet arī apkārtni: vai tuvumā ir sabiedriskais transports, skolas, veikali, darbavietas, vai rajonā tiek īstenoti daudzi jauni projekti. Ja apkārtnē tiek būvēts daudz līdzīgu dzīvokļu, pēc dažiem gadiem konkurence par īrniekiem var būt lielāka. Ja tiek pirkts vecas būves mājoklis, noteikti jāizvērtē ēkas stāvoklis, gaidāmā renovācija, cauruļvadi, apkures sistēma un kopīpašnieku biedrības problēmas.

Drošākais ieguldījums ir tas, kuru varat atļauties uzturēt

Ieguldījumam nekustamajā īpašumā nevajadzētu balstīties uz cerību, ka “kaut kā jau tiksim galā”. Jābūt rezervei vismaz dažiem mēnešiem, īpaši, ja īpašums tiek pirkts ar aizdevumu. Īrnieks var aizvākties, ledusskapis var salūzt, kaimiņi var appludināt dzīvokli, bet procentu likmes vai maksājumi var mainīties. Šādas situācijas nav retums – tā ir normāla ieguldīšanas nekustamajā īpašumā sastāvdaļa.

Iesācējam vislabāk sākt ar mazāku risku un skaidru plānu. Pirmajam mērķim nevajadzētu būt ātrai kļūšanai bagātam. Daudz saprātīgāk ir iemācīties izvērtēt darījumu, izprast sava pilsētas tirgu un nepirkt tikai tāpēc, ka “visi pērk”. Nekustamais īpašums var kļūt par stabilu portfeļa daļu, taču tikai tad, ja tas tiek pirkts nevis emociju, bet skaitļu vadīts. Dažreiz labākais investora lēmums ir nesteigties ar darījumu, bet mierīgi pateikt: šis objekts ir skaists, taču tas man nenesīs peļņu.