Lietuviešiem mājoklis slīd no rokām: cenas aug straujāk nekā algas, bet pircējiem ir viens jauns ierocis

Lietuvā mājokļa pirkšana arvien biežāk kļūst nevis par sapņa jautājumu, bet gan par ļoti aukstu aprēķinu. Cik daudz es varu aizņemties? Cik liels būs maksājums? Vai pietiks pirmajai iemaksai? Vai vēl paliks nauda dzīvošanai? Un pats svarīgākais jautājums, ko šodien sev uzdod arvien vairāk cilvēku: vai es vēl paspēju atļauties normālu mājokli, vai arī vilciens jau ir aizbraucis?

Mājokļu cenas lielākajās Lietuvas pilsētās turpina augt straujāk nekā algas. Tas nozīmē ļoti vienkāršu, bet nepatīkamu lietu: pat ja cilvēks pelna vairāk nekā pirms dažiem gadiem, viņa iespējas iegādāties mājokli ne vienmēr ir uzlabojušās. Dažos gadījumos tās pat ir pasliktinājušās. Uz papīra alga ir lielāka, bet realitātē par to var atļauties mazāku dzīvokli.

Viļņā situācija ir vissāpīgākā

Viļņa joprojām ir grūtākā vieta tiem, kuri vēlas iegādāties mājokli. Tiek lēsts, ka iedzīvotāji ar vidējiem ienākumiem galvaspilsētā pašlaik var atļauties aptuveni 59 kvadrātmetrus lielu dzīvokli. Gada laikā šī platība ir samazinājusies par aptuveni 3 kvadrātmetriem, bet piecu gadu laikā – pat par aptuveni 20 kvadrātmetriem.

Tas ir ļoti daudz. Vienkārši sakot, cilvēks vai ģimene, kas pirms pieciem gadiem varēja lūkoties pēc plašāka trīsistabu dzīvokļa, šodien ar līdzīgām iespējām var tikt spiesta izvēlēties mazāku mājokli, vietu tālāk no centra vai kompromisu kvalitātes ziņā. Un tā nav tikai statistika. Tie ir reāli cilvēku lēmumi: atteikties no darba istabas, izvēlēties mazāku bērnu istabu, pārcelties tālāk no pilsētas vai vēl dažus gadus dzīvot īrētā mājoklī.

Kauņā pieejamība pagaidām ir labāka – aptuveni 79 kv. m, Klaipēdā vēl augstāka – vairāk nekā 84 kv. m. Tomēr arī šeit nav pamata mieram. Ja cenas turpinās augt straujāk nekā ienākumi, pilsētas, kurās šodien situācija ir ērtāka, ļoti ātri var pietuvoties galvaspilsētas problēmām.

Mājokļa pieejamībaAttēls: Swedbank

Salīdzinājumā ar Baltijas valstīm Viļņa izskatās vissliktāk

Salīdzinot ar citām Baltijas galvaspilsētām, Viļņa izskatās bēdīgi. Tallinā iedzīvotāji ar vidējiem ienākumiem var atļauties mājokli, kura platība pārsniedz 74 kv. m, bet Rīgā – pat aptuveni 106 kv. m. Protams, Rīgas rādītājus būtiski ietekmē vecu un nerenovētu daudzdzīvokļu namu piedāvājums, tomēr fakts paliek fakts: Viļņā mājoklis iedzīvotājiem ir kļuvis visgrūtāk pieejams.

Tas ir īpaši bīstami jaunām ģimenēm un cilvēkiem, kuri pērk savu pirmo mājokli. Kad cenas pārāk ātri aizsteidzas uz priekšu, cilvēks sāk izjust spiedienu: pirkt tagad, jo vēlāk būs vēl dārgāk. Tieši šāda sajūta bieži liek pieņemt sasteigtus lēmumus – ņemt maksimālo aizdevumu, izvēlēties pārāk dārgu mājokli vai nenovērtēt, kas notiks, ja izdevumi palielināsies.

Kāpēc pircēju rindas sāk retināties?

Lai gan mājokļu tirgus joprojām ir aktīvs, jau ir redzamas skaidras palēnināšanās pazīmes. Tas ir dabiski: kad mājokļi kļūst dārgāki, bet aizdevumus saņemt ir grūtāk, daļa cilvēku vienkārši apstājas. Vieni atliek pirkumu uz gadu vai diviem, citi gaida atlaides, bet vēl citi atgriežas pie īres, lai gan vēl nesen plānoja pirkt.

Interesanti, ka Viļņas tirgu joprojām uztur ne tikai cilvēki, kuri pērk savu pirmo mājokli. Liela daļa darījumu ir saistīta ar mājokļiem, kas nav pirmie, – ieguldījumiem, izīrēšanu un kapitāla saglabāšanu. Tiek lēsts, ka galvaspilsētā aptuveni 40 % darījumu veido ne pirmā mājokļa pirkumi. Tas nozīmē, ka cilvēks, kurš meklē savu pirmo mājokli, konkurē ne tikai ar tādiem pašiem pircējiem kā viņš, bet arī ar investoriem.

Tomēr pat investīciju mājoklis vairs neizskatās tik izdevīgs kā agrāk. Dzīvokļu pārdošanas cenas ir augušas straujāk nekā īres cenas, tāpēc īres ienesīgums samazinās. Viļņā tas ir aptuveni 4,5 % un ir zemāks par ilgtermiņa vēsturisko vidējo rādītāju. Citiem vārdiem sakot, dzīvoklis izīrēšanai joprojām šķiet drošs un pazīstams aktīvs, taču tā ienesīgums vairs nav tik pievilcīgs, kā daudzi iedomājas.

Mājokļa pieejamība Baltijas valstu galvaspilsētāsAttēls: Swedbank

Attīstītājiem ir problēma: dzīvokļu ir daudz, pircēju mazāk

Te parādās viena laba ziņa pircējiem. Nepārdoto dzīvokļu skaits lielākajās pilsētās ir sasniedzis rekordlielus apmērus, bet Viļņā tas pārsniedz 6000 dzīvokļu. Tas nozīmē, ka tirgus vairs nav tāds, kurā pircējam klusējot jāpiekrīt visam, ko saka pārdevējs.

Kad piedāvājums ir liels, bet pircēji kļūst piesardzīgāki, sarunu spēks pamazām pāriet pircēju rokās. Tas nenozīmē, ka jau rīt mājokļi masveidā kļūs lētāki. Lielas izpārdošanas gaidīt nevajadzētu, jo daudzi attīstītāji finansiāli nav nostādīti tādā situācijā, lai viņiem būtu jāpārdod par jebkādu cenu.

Tomēr atlaižu un papildu ieguvumu var kļūt vairāk. Pircējs var vienoties par autostāvvietu, noliktavas telpu, sadzīves tehniku, daļēju iekārtošanu, elastīgāku maksājumu grafiku vai citiem nosacījumiem. Dažkārt reālais ieguvums var nebūt vienkārši 10 tūkstošu eiro atlaide cenai, bet gan tas, ka nebūs papildus jāmaksā par lietām, kas citādi būtiski sadārdzinātu ievākšanos.

Ko tagad darīt tiem, kuri vēlas iegādāties mājokli?

Pirmais padoms – nesteigties tikai baiļu dēļ, ka vēlāk būs vēl dārgāk. Jā, cenas var augt, taču sliktākais lēmums ir iegādāties mājokli, kura aizdevums nomāc visu mūžu. Mājokļa maksājumam nevajadzētu apēst tik lielu ienākumu daļu, lai katrs automašīnas remonts vai bērna slimība kļūtu par finanšu drāmu.

Otrkārt, jāaprēķina ne tikai dzīvokļa cena, bet visa pakete. Iekārtošana, mēbeles, autostāvvieta, noliktavas telpa, notārs, vērtēšana, apdrošināšana, komunālie maksājumi, ceļš uz darbu – tas viss ir mājokļa faktiskās izmaksas. Dzīvoklis, kas atrodas tālu no centra un izskatās lētāks, var kļūt dārgāks, ja ik dienu ceļā pavadīsiet vairāk laika un transportam iztērēsiet vairāk.

Treškārt, tagad ir vērts kaulēties. Ja projektā ir daudz brīvu dzīvokļu, ja dzīvoklis nav pārdots ilgāku laiku, ja attīstītājs piedāvā akcijas – tā ir zīme, ka sarunām ir vieta. Nebaidieties jautāt par papildu ieguvumiem. Sliktākais, ko varat dzirdēt atbildē, ir „nē“.

Ceturtkārt, pirmā mājokļa pircējiem ir vērts ļoti skaidri nošķirt vajadzības no vēlmēm. Viena lieta ir nepieciešamās lietas: atrašanās vieta, transports, mājokļa platība, energoefektivitātes klase, ikmēneša izdevumi. Pavisam kas cits – skaistāka fasāde, moderns rajona nosaukums vai lielāka terase, par kuru pēc tam būs jāmaksā gadu desmitiem.

Mājokļu tirgus raida skaidru signālu

Lietuvas mājokļu tirgus šodien atrodas dīvainā situācijā. Cenas joprojām ir augstas, pieejamība pasliktinās, bet cilvēki jau sāk rēķināt piesardzīgāk. Taču vienlaikus attīstītājiem ir daudz nepārdotu dzīvokļu, tāpēc pircējs beidzot vairs nav pilnībā vājākā puse.

Šis nav laiks pirkt jebko un par jebkādu cenu. Taču tas var būt laiks pacietīgi meklēt, salīdzināt projektus, panākt labākus nosacījumus un nepieļaut, ka pārdevēja frāze „rīt būs dārgāk“ kļūst par vienīgo argumentu.

Mājoklis Lietuvā kļūst arvien grūtāk pieejams, īpaši Viļņā. Tomēr tie, kuri šodien mierīgi rēķina, drosmīgi kaulējas un nepērk panikas vadīti, var nonākt spēcīgākā pozīcijā nekā pirms gada. Tirgus vēl nekrīt, taču tā tonis jau mainās. Un pircējiem tas var būt pirmais nopietnais izdevīgais brīdis pēc ilga laika.