Lietuviams būstas slysta iš rankų: kainos kyla greičiau nei algos, bet pirkėjai turi vieną naują ginklą

Lietuvoje būsto pirkimas vis dažniau tampa nebe svajonės klausimu, o labai šaltu skaičiavimu. Kiek galiu skolintis? Kiek kainuos įmoka? Ar užteks pradiniam įnašui? Ar dar liks pinigų gyvenimui? Ir svarbiausias klausimas, kurį šiandien sau užduoda vis daugiau žmonių: ar aš dar spėju įpirkti normalų būstą, ar traukinys jau nuvažiavo?

Būsto kainos didžiuosiuose Lietuvos miestuose toliau kyla sparčiau nei atlyginimai. Tai reiškia labai paprastą, bet nemalonų dalyką: net jei žmogus uždirba daugiau nei prieš kelerius metus, jo galimybės nusipirkti būstą nebūtinai pagerėjo. Kai kuriais atvejais jos net pablogėjo. Popieriuje alga didesnė, bet realybėje už ją galima įpirkti mažesnį butą.

Vilniuje situacija skaudžiausia

Vilnius išlieka sunkiausia vieta tiems, kurie nori įsigyti būstą. Skaičiuojama, kad vidutines pajamas gaunantys sostinės gyventojai šiuo metu gali įpirkti apie 59 kvadratinių metrų butą. Per metus šis plotas sumažėjo maždaug 3 kvadratiniais metrais, o per penkerius metus – net apie 20 kvadratinių metrų.

Tai labai daug. Paprastai tariant, žmogus ar šeima, kurie prieš penkerius metus galėjo dairytis erdvesnio trijų kambarių buto, šiandien už panašias galimybes gali būti stumiami į mažesnį būstą, toliau nuo centro arba į kompromisą dėl kokybės. Ir tai nėra tik statistika. Tai realūs žmonių sprendimai: atsisakyti darbo kambario, rinktis mažesnį vaikų kambarį, kraustytis toliau nuo miesto arba dar kelerius metus gyventi nuomojamame būste.

Kaune įperkamumas kol kas geresnis – apie 79 kv. m., Klaipėdoje dar aukštesnis – daugiau nei 84 kv. m. Tačiau ir čia nėra ramybės. Jeigu kainos toliau kils greičiau nei pajamos, šiandien patogesnėje padėtyje esantys miestai gali labai greitai priartėti prie sostinės problemų.

Būsto įperkamumasNuotrauka: Swedbank

Baltijos šalyse Vilnius atrodo prasčiausiai

Lyginant su kitomis Baltijos sostinėmis, Vilnius atrodo liūdnai. Taline vidutines pajamas gaunantys gyventojai gali įpirkti daugiau nei 74 kv. m. būstą, Rygoje – net apie 106 kv. m. Žinoma, Rygos rodiklius stipriai veikia senų ir nerenovuotų daugiabučių pasiūla, bet faktas lieka faktu: Vilniuje būstas gyventojams tapo sunkiausiai pasiekiamas.

Tai ypač pavojinga jaunoms šeimoms ir pirmą būstą perkantiems žmonėms. Kai kainos per greitai pabėga į priekį, žmogus pradeda jausti spaudimą: pirkti dabar, nes vėliau bus dar brangiau. Būtent toks jausmas dažnai priverčia priimti skubotus sprendimus – imti maksimalią paskolą, rinktis per brangų būstą arba neįvertinti, kas nutiks, jei išlaidos padidės.

Kodėl pirkėjų eilės pradeda retėti?

Nors būsto rinka vis dar aktyvi, jau matyti aiškūs lėtėjimo ženklai. Tai natūralu: kai būstas brangsta, o paskolos tampa sunkesnės, dalis žmonių tiesiog sustoja. Vieni atideda pirkimą metams ar dvejiems, kiti laukia nuolaidų, treti grįžta prie nuomos, nors dar neseniai planavo pirkti.

Įdomu tai, kad rinką Vilniuje vis dar palaiko ne tik pirmą būstą perkantys žmonės. Didelė dalis sandorių yra susijusi su ne pirmu būstu – investicijai, nuomai, kapitalo išsaugojimui. Skaičiuojama, kad sostinėje apie 40 proc. sandorių sudaro ne pirmojo būsto pirkimai. Tai reiškia, kad pirmo būsto ieškantis žmogus konkuruoja ne tik su tokiais pačiais pirkėjais kaip jis pats, bet ir su investuotojais.

Tačiau net ir investicinis būstas jau nebeatrodo toks saldus kaip anksčiau. Butų pardavimo kainos kilo greičiau nei nuomos kainos, todėl nuomos grąža mažėja. Vilniuje ji siekia apie 4,5 proc. ir yra žemesnė nei ilgalaikis istorinis vidurkis. Kitaip tariant, butas nuomai vis dar atrodo saugus ir pažįstamas turtas, bet jo grąža nebėra tokia patraukli, kaip daug kas įsivaizduoja.

Būsto įperkamumas Baltijos valstybių sostinėseNuotrauka: Swedbank

Vystytojai turi problemą: butų daug, pirkėjų mažiau

Čia atsiranda viena gera žinia pirkėjams. Neparduotų butų skaičius didžiuosiuose miestuose pasiekė rekordus, o Vilniuje jis viršija 6000 butų. Tai reiškia, kad rinka nebėra tokia, kur pirkėjas turi tyliai sutikti su viskuo, ką pasako pardavėjas.

Kai pasiūlos daug, o pirkėjai tampa atsargesni, derybinė galia pamažu pereina į pirkėjų rankas. Tai nereiškia, kad rytoj būstai masiškai atpigs. Didelių išpardavimų tikėtis nereikėtų, nes daug vystytojų finansiškai nėra prispausti taip, kad privalėtų pardavinėti bet kokia kaina.

Tačiau nuolaidų ir papildomų naudų gali daugėti. Pirkėjas gali derėtis dėl parkavimo vietos, sandėliuko, buitinės technikos, dalinio įrengimo, lankstesnio mokėjimo grafiko ar kitų sąlygų. Kartais reali nauda gali būti ne tiesiog 10 tūkst. eurų nuolaida kainoje, o tai, kad nereikės papildomai mokėti už dalykus, kurie kitu atveju smarkiai išbrangintų įsikėlimą.

Ką dabar daryti norintiems pirkti būstą?

Pirmas patarimas – neskubėti vien dėl baimės, kad vėliau bus dar brangiau. Taip, kainos gali kilti, bet blogiausias sprendimas yra nusipirkti būstą, kurio paskola užspaudžia visą gyvenimą. Būsto įmoka neturėtų suvalgyti tiek pajamų, kad kiekvienas automobilio remontas ar vaiko liga taptų finansine drama.

Antra, būtina skaičiuoti ne tik buto kainą, bet ir visą paketą. Įsirengimas, baldai, parkavimas, sandėliukas, notaras, vertinimas, draudimai, komunaliniai mokesčiai, kelionės į darbą – visa tai yra tikroji būsto kaina. Pigiau atrodantis butas toli nuo centro gali tapti brangesnis, jei kasdien praleisite daugiau laiko kelyje ir išleisite daugiau transportui.

Trečia, dabar verta derėtis. Jeigu projektas turi daug laisvų butų, jeigu butas stovi neparduotas ilgiau, jeigu vystytojas siūlo akcijas – tai ženklas, kad erdvės pokalbiui yra. Nebijokite klausti dėl papildomų naudų. Blogiausia, ką gali atsakyti, yra „ne“.

Ketvirta, pirmo būsto pirkėjams verta labai aiškiai atsiskirti poreikius nuo norų. Vienas dalykas yra būtini dalykai: vieta, susisiekimas, būsto dydis, energinė klasė, mėnesio išlaidos. Visai kas kita – gražesnis fasadas, madingas rajono pavadinimas ar didesnė terasa, už kurią paskui teks mokėti dešimtmečius.

Būsto rinka siunčia aiškų signalą

Lietuvos būsto rinka šiandien yra keistoje padėtyje. Kainos vis dar aukštos, įperkamumas prastėja, o žmonės jau pradeda atsargiau skaičiuoti. Tačiau tuo pačiu metu vystytojai turi daug neparduotų butų, todėl pirkėjas pagaliau nebėra visiškai silpnoji pusė.

Tai nėra metas pirkti bet ką ir bet kokia kaina. Bet tai gali būti metas kantriai ieškoti, lyginti projektus, spausti dėl geresnių sąlygų ir neleisti, kad pardavėjo frazė „rytoj bus brangiau“ taptų vieninteliu argumentu.

Būstas Lietuvoje tampa vis sunkiau įperkamas, ypač Vilniuje. Tačiau tie, kurie šiandien skaičiuoja ramiai, derasi drąsiai ir neperka iš panikos, gali atsidurti stipresnėje pozicijoje nei prieš metus. Rinka dar nekrenta, bet jos tonas jau keičiasi. Ir pirkėjams tai gali būti pirmas rimtas šansas po ilgo laiko.