No šī brīža mājokļa kredītus saņemt būs grūtāk, lai gan pirmā iemaksa būs mazāka

No pirmā acu uzmetiena ziņa šķiet laba: pērkot pirmo mājokli ar aizdevumu, no augusta sākuma var pietikt ar 10 procentu pirmo iemaksu iepriekš piemēroto 15 procentu vietā. Tūkstošiem cilvēku tas izklausās pēc atvieglojuma. Galu galā tieši pirmā iemaksa bieži kļūst par sienu, pret kuru atduras jaunas ģimenes, vieni dzīvojoši cilvēki vai tie, kuri īres maksājumos katru mēnesi jau samaksā gandrīz tikpat, cik varētu maksāt bankai.

Tomēr priecāties ir pāragri. Mazāka pirmā iemaksa nenozīmē, ka mājokļa kredītu saņemt būs vienkāršāk. Gluži pretēji – dažos gadījumos bankas vērtējums var kļūt vēl stingrāks, un cilvēks, kurš jau domās izvēlējies dzīvokli, var dzirdēt nepatīkamu ziņu: jāsakrāj mazāk, bet ienākumu joprojām nepietiek.

Īsāk sakot, durvis uz pirmo mājokli ir nedaudz pavērušās, bet slieksnis nekur nav pazudis.

10 procentu iemaksa – reāls atbalsts, bet ne brīnums

Skaitļi no pirmā acu uzmetiena izskatās iedvesmojoši. Ja jaunas būvniecības 50 kv. m dzīvoklis Viļņā maksā aptuveni 211,2 tūkst. eiro, iepriekš, piemērojot 15 procentu pirmo iemaksu, bija nepieciešami aptuveni 31,7 tūkst. eiro. Tagad, ja tiek piemērota 10 procentu iemaksa, būtu nepieciešami aptuveni 21,1 tūkst. eiro.

Starpība – vairāk nekā 10 tūkst. eiro. Daudziem tas nav tikai skaitlis tabulā. Tie ir vairāki taupīšanas gadi, atteikšanās no ceļojumiem, atlikti pirkumi, papildu darbi, dzīvošana pie vecākiem vai īres maksāšana vienlaikus ar centieniem sakrāt savam mājoklim.

Tāpēc mazāka pirmā iemaksa patiešām var palīdzēt tiem, kuriem ir stabili ienākumi, bet kuri vēl nav paspējuši sakrāt lielu summu. Problēma ir tā, ka tirgus tikmēr nestāv uz vietas. Mājokļi kļūst dārgāki, un tas nozīmē, ka šodien samazinātā iemaksa rīt var atkal kļūt tikpat smaga, cik iepriekš bija lielāks procents.

Pirms gada jaunas būvniecības mājokļa kvadrātmetrs Viļņā vidēji maksāja aptuveni 3,9 tūkst. eiro, un tāds pats 50 kv. m dzīvoklis būtu maksājis aptuveni 194,6 tūkst. eiro. Tagad tā cena ir par aptuveni 16,6 tūkst. eiro lielāka. Citiem vārdiem sakot, daļu no mazākas iemaksas ieguvuma jau ir apēris cenu pieaugums.

Lielākais šķērslis – ne tikai iemaksa, bet arī ienākumi

Daudzi pircēji par pirmo iemaksu domā kā par galveno problēmu. Sakrāšu naudu – un tad jau viss būs kārtībā. Taču realitātē banka raugās ne tikai uz to, cik lieli ir jūsu uzkrājumi. Tā vērtē, vai jūs varēsiet droši maksāt kredītu arī tad, ja apstākļi pasliktināsies.

No augusta mainās maksātspējas vērtēšanas kārtība. Tagad tiek piemērots viens svarīgs tests: ar 6 procentu procentu likmi aprēķinātais kredīta maksājums nedrīkst pārsniegt pusi no kredītņēmēja vai kopkredītņēmēju ienākumiem. Tas tiek piemērots pat tad, ja faktiskā procentu likme tajā laikā ir zemāka.

Lūk, kur sākas aukstā duša. Ja cilvēks pērk mājokli 211,2 tūkst. eiro vērtībā ar 10 procentu pirmo iemaksu, aizdevuma summa būtu aptuveni 190,1 tūkst. eiro. Ņemot aizdevumu uz 30 gadiem un aprēķinot pēc 6 procentu procentu likmes testa, ikmēneša maksājums būtu aptuveni 1 140 eiro.

Tas nozīmē, ka pircēja vai kopkredītņēmēju ienākumiem pēc nodokļu nomaksas būtu jāsasniedz vismaz aptuveni 2 280 eiro mēnesī. Un arī tas vēl nav galīgais drošības garants. Banka var vērtēt citas saistības, ģimenes sastāvu, bērnu skaitu, ienākumu stabilitāti, darba raksturu, kredītvēsturi un ikdienas izdevumus.

Tātad cilvēkam var būt pirmā iemaksa, bet viņš tik un tā var nesaņemt aizdevumu, ja bankai viņa ienākumi šķitīs nepietiekami.

Aizdevums bankāAttēls: Ilustratīvs attēls

Mazāka iemaksa nozīmē lielāku aizdevumu

Vēl viena lieta, ko pircēji dažkārt aizmirst: ja pirmā iemaksa ir mazāka, aizdevuma summa kļūst lielāka. Tas nozīmē ne tikai vairāk aizņemtu naudas līdzekļu, bet arī lielākus ikmēneša maksājumus un vairāk samaksātu procentu visā aizdevuma termiņā.

15 procentu iemaksa sākumā šķiet sāpīgāka, taču tā samazina aizdevuma atlikumu. 10 procentu iemaksa atvieglo sākumu, bet lielāku finansiālo slogu pārceļ uz nākotni. Tāpēc nepietiek tikai skatīties uz mazāko sākotnējo summu.

Tieši te slēpjas risks: pircējs psiholoģiski var sajust, ka mājoklis ir kļuvis pieejamāks, lai gan patiesībā tā ilgtermiņa finansiālais slogs var būt pat lielāks. Īpaši tad, ja procentu likmes pieaug vai ienākumi nav īpaši stabili.

Mājokļa kredīts nav tikai jautājums “vai es varu iemaksāt pirmo iemaksu”. Patiesais jautājums ir – vai es varēšu mierīgi dzīvot, maksājot iemaksas piecus, desmit, divdesmit vai trīsdesmit gadus.

Tirgū jau redzama piesardzība

Mājokļu pircēji nav akli. Viņi redz cenas, procentu likmes, ekonomisko nenoteiktību un to, ka sapnis par savu dzīvokli bieži kļūst arvien dārgāks. Viļņā jauno dzīvokļu pārdošanas apjomi samazinājās: janvārī tika nopirkti gandrīz 700 jauni dzīvokļi, bet jūlijā – 389.

Tas liecina, ka daļa cilvēku ir apstājušies. Vieni gaida skaidrāku situāciju, citi vairs nespēj tikt līdzi cenām, bet trešie baidās uzņemties saistības uz tik ilgu laiku, kad procentu likmes un kopējie dzīves izdevumi joprojām ir augsti.

Nekustamā īpašuma cenas ietekmē vairāki faktori: būvniecības pašizmaksas pieaugums, dārgāki materiāli, transports, darbaspēks, enerģijas cenu svārstības, ģeopolitiskā spriedze. Vienlaikus pieprasījumu uztur augošie ienākumi, valsts ekonomika un daļas iedzīvotāju lēmumi brīvos līdzekļus novirzīt nekustamajā īpašumā.

Tāpēc mazāka pirmā iemaksa pircējam var īslaicīgi palīdzēt, bet, ja cenas turpinās pieaugt, tās ietekme ātri izsīks.

Otrajam mājoklim nosacījumi kļūst stingrāki

Pirmā mājokļa pircējiem ir radusies iespēja veikt mazāku – 10 procentu – iemaksu, taču tiem, kuri pērk otro vai nākamo mājokli, situācija ir citāda. Viņiem arī turpmāk būs nepieciešama 30 procentu pirmā iemaksa, bet no augusta kļuva grūtāk izmantot izņēmumu, kas ļauj iemaksu samazināt līdz 15 procentiem.

Iepriekš ar 15 procentu iemaksu varēja pietikt, ja iepriekšējā aizdevuma atlikums nesasniedza pusi no ieķīlātā mājokļa vērtības. Nekustamā īpašuma cenām pieaugot, arvien vairāk cilvēku šo nosacījumu izpildīja nevis tāpēc, ka jau bija atmaksājuši lielu daļu aizdevuma, bet gan tāpēc, ka viņu īpašumā esošā mājokļa vērtība tirgū bija pieaugusi.

Tagad ar vērtības pieaugumu vien vairs nepietiek. Jābūt atmaksātai vairāk nekā pusei no katra esošā mājokļa aizdevuma summas. Tas nozīmē, ka otro mājokli ar mazāku iemaksu būs grūtāk iegādāties tiem, kuri paļāvās tikai uz sava īpašuma vērtības pieaugumu.

Piemēram, pērkot mājokli 211,2 tūkst. eiro vērtībā, pirmā mājokļa pircējam 10 procentu iemaksa būtu aptuveni 21,1 tūkst. eiro. Taču, ņemot otro vai nākamo aizdevumu un piemērojot 30 procentu iemaksu, būtu nepieciešami jau aptuveni 63,4 tūkst. eiro.

Starpība ir milzīga.

Vai tas apturēs investorus?

Šo izmaiņu loģika ir skaidra: cilvēkiem, kuri pērk pirmo mājokli, nosacījumi tiek nedaudz atviegloti, bet investoriem un pircējiem, kuri iegādājas otro mājokli, – padarīti stingrāki. Paredzams, ka tādējādi varētu mazināt cenu spiedienu un atvieglot ceļu tiem, kuri pērk nevis investīcijai, bet dzīvošanai.

Tomēr praksē ietekme var būt ierobežota. Daļa investoru arī tāpat izmanto daudz pašu līdzekļu vai vispār neaizņemas. Dažos projektos ievērojama daļa pircēju mājokli iegādājas bez bankas aizdevuma. Šādi cilvēki ir mazāk jutīgi pret pirmās iemaksas noteikumiem.

Tāpēc vislielāko izmaiņu ietekmi var izjust nevis turīgākie investori, bet tie, kuri balansē uz iespēju robežas: ģimenes, kas pērk pirmo mājokli, jaunāki cilvēki, pircēji ar vidējiem ienākumiem un tie, kuriem jau ir aizdevums, bet kuri vēlētos mainīt mājokli pret lielāku.

Kas jāzina cilvēkam, kurš tagad meklē mājokli

Mazāka pirmā iemaksa var būt laba ziņa, ja jums ir stabili ienākumi, skaidra finanšu rezerve un jūs pērkat mājokli nevis uz savu iespēju pēdējās robežas. Taču, ja viss plāns balstās tikai uz domu “tagad pietiks ar mazākiem uzkrājumiem”, ir vērts apstāties un vēlreiz visu pārrēķināt.

Jāizvērtē ne tikai iemaksa, bet arī ikmēneša maksājums, iespējamais procentu likmju pieaugums, mājokļa uzturēšanas izmaksas, remonts, komunālie maksājumi, apdrošināšana, bērnu vai ģimenes izdevumi, neparedzētas situācijas. Mājoklis nedrīkst kļūt par finanšu būri, kurā cilvēks dzīvo tikai tāpēc, lai samaksātu bankai.

Labākais noteikums ir vienkāršs: ja kredīta maksājums šķiet paceļams tikai ideālos apstākļos, tas var būt pārāk liels. Dzīvē gadās slimības, darba maiņa, bērni, remonts, cenu lēcieni un vienkāršas cilvēciskas krīzes. Bankas tests ar 6 procentu procentu likmi tieši mēģina pārbaudīt, vai pircējs izturētu ne tikai skaisto šodienu, bet arī sliktāku rītdienu.

Mazāka iemaksa neatrisinās dārgo mājokļu problēmu

Jaunie noteikumi dažiem patiešām palīdzēs ātrāk pietuvoties pirmajam mājoklim. Tomēr tie nemaina galveno problēmu: mājokļi lielajās pilsētās joprojām kļūst dārgāki, bet pircēju ienākumi ne vienmēr spēj sekot cenām.

10 procentu pirmā iemaksa var samazināt pirmo šķērsli, bet tā nenovērš pārējos: augstas mājokļu cenas, procentu likmes, stingrs maksātspējas vērtējums un ilgtermiņa finansiālā atbildība paliek.

Tāpēc šai ziņai ir divas puses. Viena – cerība tiem, kuri līdz šim nevarēja sakrāt 15 procentus. Otra – atgādinājums, ka mājokļa kredīts nav sprints līdz notāram. Tās ir saistības, kas ilgst gadu desmitiem.

Un, iespējams, tagad svarīgākajam pircēju jautājumam vajadzētu būt nevis “vai man pietiks ar 10 procentiem?”, bet gan “vai es patiešām droši izturēšu visu kredīta ceļu?”