Nuo šiol būsto paskolas gausite sunkiau, nors pradinis įnašas bus mažesnis

Iš pirmo žvilgsnio žinia atrodo gera: perkant pirmąjį būstą su paskola nuo rugpjūčio pradžios gali pakakti 10 proc. pradinio įnašo vietoje anksčiau taikytų 15 proc. Tūkstančiams žmonių tai skamba kaip palengvėjimas. Juk būtent pradinis įnašas dažnai tampa ta siena, į kurią atsitrenkia jaunos šeimos, vieni gyvenantys žmonės ar tie, kurie nuomai kas mėnesį jau sumoka beveik tiek, kiek galėtų mokėti bankui.

Tačiau džiaugtis per anksti. Mažesnis pradinis įnašas nereiškia, kad būsto paskolą gauti bus paprasčiau. Priešingai – kai kuriais atvejais banko vertinimas gali tapti dar griežtesnis, o žmogus, jau mintyse išsirinkęs butą, gali išgirsti nemalonią žinią: sukaupti reikia mažiau, bet pajamų vis tiek nepakanka.

Trumpai tariant, durys į pirmą būstą šiek tiek prasivėrė, bet slenkstis niekur nedingo.

10 proc. įnašas – reali pagalba, bet ne stebuklas

Skaičiai iš pirmo žvilgsnio atrodo įkvepiantys. Jeigu naujos statybos 50 kv. m butas Vilniuje kainuoja apie 211,2 tūkst. eurų, anksčiau, taikant 15 proc. pradinį įnašą, reikėjo turėti maždaug 31,7 tūkst. eurų. Dabar, jei taikomas 10 proc. įnašas, reikėtų apie 21,1 tūkst. eurų.

Skirtumas – daugiau nei 10 tūkst. eurų. Daugeliui tai ne šiaip skaičius lentelėje. Tai keli metai taupymo, atsisakytos kelionės, atidėti pirkiniai, papildomi darbai, gyvenimas pas tėvus arba nuomos mokėjimas tuo pat metu bandant kaupti savam būstui.

Todėl mažesnis pradinis įnašas tikrai gali padėti tiems, kurie turi stabilias pajamas, bet dar nespėjo sukaupti didelės sumos. Problema ta, kad rinka tuo metu nestovi vietoje. Būstas brangsta, o tai reiškia, kad šiandien sumažintas įnašas rytoj gali vėl tapti toks pat sunkus, kaip anksčiau buvo didesnis procentas.

Prieš metus naujos statybos būsto kvadratinis metras Vilniuje vidutiniškai kainavo apie 3,9 tūkst. eurų, o toks pats 50 kv. m butas būtų kainavęs apie 194,6 tūkst. eurų. Dabar jo kaina – apie 16,6 tūkst. eurų didesnė. Kitaip tariant, dalį mažesnio įnašo naudos jau suvalgė kainų augimas.

Didžiausia kliūtis – ne tik įnašas, bet ir pajamos

Daug pirkėjų galvoja apie pradinį įnašą kaip apie pagrindinę problemą. Sukaupsiu pinigus – ir tada jau viskas. Tačiau realybėje bankas žiūri ne tik į tai, kiek turite santaupų. Jis vertina, ar galėsite saugiai mokėti paskolą net tada, jei sąlygos pablogėtų.

Nuo rugpjūčio keičiasi mokumo vertinimo tvarka. Dabar taikomas vienas svarbus testas: su 6 proc. palūkanomis apskaičiuota paskolos įmoka negali viršyti pusės paskolos gavėjo arba bendraskolių pajamų. Tai taikoma net tada, kai realios palūkanos tuo metu yra mažesnės.

Štai kur prasideda šaltas dušas. Jeigu žmogus perka 211,2 tūkst. eurų vertės būstą su 10 proc. pradiniu įnašu, paskolos suma siektų apie 190,1 tūkst. eurų. Imant paskolą 30 metų ir skaičiuojant pagal 6 proc. palūkanų testą, mėnesio įmoka būtų apie 1 140 eurų.

Vadinasi, pirkėjo ar bendraskolių pajamos į rankas turėtų siekti bent apie 2 280 eurų per mėnesį. Ir tai dar ne galutinis saugumo garantas. Bankas gali vertinti kitus įsipareigojimus, šeimos sudėtį, vaikų skaičių, pajamų stabilumą, darbo pobūdį, kredito istoriją ir kasdienes išlaidas.

Taigi žmogus gali turėti pradinį įnašą, bet vis tiek negauti paskolos, jei bankui jo pajamos pasirodys nepakankamos.

Paskola banke

Mažesnis įnašas reiškia didesnę paskolą

Dar vienas dalykas, kurį pirkėjai kartais pamiršta: jei pradinis įnašas mažesnis, paskolos suma tampa didesnė. Tai reiškia ne tik daugiau pasiskolintų pinigų, bet ir didesnes mėnesio įmokas bei daugiau sumokėtų palūkanų per visą paskolos laikotarpį.

15 proc. įnašas skaudžiau atrodo pradžioje, bet jis sumažina paskolos likutį. 10 proc. įnašas palengvina startą, bet didesnę finansinę naštą perkelia į ateitį. Todėl vien žiūrėti į mažesnę pradinę sumą nepakanka.

Čia ir slypi pavojus: pirkėjas gali psichologiškai pajusti, kad būstas tapo labiau pasiekiamas, nors realiai jo ilgalaikė finansinė našta gali būti net didesnė. Ypač jei palūkanos kyla arba pajamos nėra labai stabilios.

Būsto paskola nėra tik klausimas „ar galiu įmokėti pradinį įnašą“. Tikras klausimas – ar galėsiu ramiai gyventi mokėdamas įmokas penkerius, dešimt, dvidešimt ar trisdešimt metų.

Rinkoje jau matyti atsargumas

Būsto pirkėjai nėra akli. Jie mato kainas, palūkanas, ekonominį neapibrėžtumą ir tai, kad svajonė apie savo butą dažnai tampa vis brangesnė. Vilniuje naujų butų pardavimai sumažėjo: sausį buvo nupirkta beveik 700 naujų butų, o liepą – 389.

Tai rodo, kad dalis žmonių sustojo. Vieni laukia aiškesnės situacijos, kiti nebespėja su kainomis, treti bijo įsipareigoti tokiam ilgam laikui, kai palūkanos ir bendros gyvenimo išlaidos išlieka aukštos.

NT kainoms spaudimą daro keli veiksniai: auganti statybų savikaina, brangstančios medžiagos, transportas, darbo jėga, energijos kainų svyravimai, geopolitinė įtampa. Kartu paklausą palaiko augančios pajamos, šalies ekonomika ir dalies gyventojų sprendimai nukreipti laisvas lėšas į nekilnojamąjį turtą.

Todėl mažesnis pradinis įnašas gali trumpam padėti pirkėjui, bet jei kainos toliau kils, jo poveikis greitai išsikvėps.

Antram būstui sąlygos griežtėja

Pirmojo būsto pirkėjams atsirado švelnesnė 10 proc. įnašo galimybė, tačiau perkantiems antrą ar paskesnį būstą situacija kitokia. Jiems ir toliau reikės 30 proc. pradinio įnašo, o nuo rugpjūčio tapo sunkiau pasinaudoti išimtimi, leidžiančia įnašą sumažinti iki 15 proc.

Anksčiau 15 proc. įnašo galėjo pakakti, jeigu ankstesnės paskolos likutis nesiekė pusės įkeisto būsto vertės. Kylant NT kainoms, vis daugiau žmonių šią sąlygą atitiko ne todėl, kad jau buvo grąžinę didelę paskolos dalį, o todėl, kad jų turimo būsto vertė rinkoje išaugo.

Dabar vien vertės augimo nebepakanka. Reikia būti grąžinus daugiau nei pusę kiekvienos turimos būsto paskolos sumos. Tai reiškia, kad antrą būstą su mažesniu įnašu bus sunkiau pirkti tiems, kurie remdavosi tik išaugusia turimo turto verte.

Pavyzdžiui, perkant 211,2 tūkst. eurų vertės būstą, pirmojo būsto pirkėjui 10 proc. įnašas siektų apie 21,1 tūkst. eurų. Tačiau imant antrą ar paskesnę paskolą ir taikant 30 proc. įnašą reikėtų jau apie 63,4 tūkst. eurų.

Skirtumas milžiniškas.

Ar tai pristabdys investuotojus?

Šių pokyčių logika aiški: pirmą būstą perkantiems žmonėms sąlygos šiek tiek lengvinamos, o investuotojams ir antrą būstą perkantiems pirkėjams – griežtinamos. Tikimasi, kad taip būtų galima sumažinti spaudimą kainoms ir palengvinti kelią tiems, kurie perka ne investicijai, o gyvenimui.

Tačiau praktikoje poveikis gali būti ribotas. Dalis investuotojų ir taip naudoja daug nuosavų lėšų arba apskritai nesiskolina. Kai kuriuose projektuose nemaža dalis pirkėjų būstą įsigyja be banko paskolos. Tokie žmonės yra mažiau jautrūs pradinio įnašo taisyklėms.

Todėl didžiausią pokyčių poveikį gali pajusti ne turtingiausi investuotojai, o tie, kurie balansuoja ties galimybių riba: pirmą būstą perkančios šeimos, jaunesni žmonės, vidutines pajamas gaunantys pirkėjai ir tie, kurie jau turi paskolą, bet norėtų keisti būstą į didesnį.

Ką turi suprasti žmogus, kuris dabar dairosi būsto

Mažesnis pradinis įnašas gali būti gera žinia, jei turite stabilias pajamas, aiškią finansinę atsargą ir perkate būstą ne ant paskutinės galimybių ribos. Tačiau jei visas planas laikosi tik ant minties „dabar užteks mažiau santaupų“, verta sustoti ir perskaičiuoti dar kartą.

Reikia įvertinti ne tik įnašą, bet ir mėnesio įmoką, galimą palūkanų augimą, būsto išlaikymo kaštus, remontą, komunalinius mokesčius, draudimą, vaikų ar šeimos išlaidas, nenumatytas situacijas. Būstas neturi tapti finansiniu narvu, kuriame žmogus gyvena tik tam, kad sumokėtų bankui.

Geriausia taisyklė paprasta: jeigu paskolos įmoka atrodo pakeliama tik idealiomis sąlygomis, ji gali būti per didelė. Gyvenime būna ligų, darbo pokyčių, vaikų, remonto, kainų šuolių ir paprastų žmogiškų krizių. Banko testas su 6 proc. palūkanomis būtent ir bando patikrinti, ar pirkėjas atlaikytų ne tik gražią šiandieną, bet ir prastesnį rytojų.

Mažesnis įnašas neišspręs brangaus būsto problemos

Naujos taisyklės kai kam tikrai padės greičiau priartėti prie pirmojo būsto. Tačiau jos nepakeičia pagrindinės problemos: būstas didmiesčiuose vis dar brangsta, o pirkėjų pajamos ne visada spėja paskui kainas.

10 proc. pradinis įnašas gali sumažinti pirmąją kliūtį, bet jis nepanaikina kitų: aukštos būsto kainos, palūkanos, griežtas mokumo vertinimas ir ilgalaikė finansinė atsakomybė lieka.

Todėl ši žinia turi dvi puses. Viena – viltis tiems, kurie iki šiol negalėjo sukaupti 15 proc. Kita – priminimas, kad būsto paskola nėra sprintas iki notaro. Tai dešimtmečius trunkantis įsipareigojimas.

Ir galbūt dabar svarbiausias klausimas pirkėjams turėtų būti ne „ar man užteks 10 proc.?“, o „ar aš tikrai saugiai atlaikysiu visą paskolos kelią?“