Poļi steidz iegādāties mājokļus Spānijā: cenas jau pārsteidz, un arvien skaļāk tiek runāts par riskantu scenāriju

Vēl pirms dažiem gadiem dzīvoklis Spānijā daudziem poļiem bija tāls sapnis – vieta atvaļinājumiem vai dzīvei pensijā. Tagad aina ir pavisam citāda. Polijas pircēji Spānijas nekustamā īpašuma tirgū ir kļuvuši par vienu no visstraujāk augošajām ārvalstnieku grupām, un vien 2026. gada pirmajā pusē viņi iegādājās 2 269 mājokļus. Tomēr līdz ar rekordlielo interesi rodas arī arvien neērtāks jautājums: cik ilgi cenas vēl var augt un kas notiktu, ja ārvalstnieku pirkšanas vilnis pēkšņi apstātos?

Pārmaiņas patiešām ir iespaidīgas. Vēl 2019. gadā poļi veidoja tikai aptuveni 1,6 % no ārvalstniekiem, kuri Spānijā iegādājas mājokļus, bet kopš pandēmijas viņu darījumu skaits ir pieaudzis aptuveni trīs reizes. Vien 2026. gada otrajā ceturksnī poļi noslēdza 1 143 darījumus un jau aizņēma 4,33 % ārvalstnieku pirkumu tirgus. Tomēr cilvēkus uz Spāniju tagad vilina ne tikai saule un jūra – daļai pircēju mājoklis dienvidos ir kļuvis par sava veida rezerves plānu.

Dzīvokli vairs nepērk tikai tāpēc, lai būtu, kur atpūsties

Ir mainījies pats Spānijā mājokli meklējošā poļa portrets. Pircēju vidū arvien vairāk ir uzņēmēju, IT speciālistu, e-komercijas nozares darbinieku un cilvēku, kuri var strādāt attālināti. Viņi ne vienmēr uz visiem laikiem pārceļas no Polijas. Daļa ģimeņu gadu sadala starp divām valstīm, bet Spānijā iegādāto mājokli vērtē gan kā investīciju, gan kā otrās mājas.

Šo tendenci veicina arī ģeopolitiskais nedrošums. Pēc Krievijas sāktā kara Ukrainā daļai Centrāleiropas un Austrumeiropas iedzīvotāju nekustamais īpašums Dienvideiropā ir kļuvis par ģeogrāfisku kapitāla sadalīšanu – īpašumi tiek turēti ne tikai vienā valstī. Līdzīga tendence vērojama arī starp citiem turīgiem ārvalstu pircējiem, tāpēc par labākajiem objektiem Spānijā sacenšas ne tikai eiropieši.

Īpaši vilinoša ir Kosta del Sol un Marbella. Tomēr tieši šeit cenas jau liek ļoti rūpīgi rēķināt.

100 kvadrātmetru liels mājoklis var maksāt krietni vairāk nekā pusmiljonu

Vidējā piedāvāto mājokļu kvadrātmetra cena Marbellā ir sasniegusi aptuveni 5 950 eiro. Tas nozīmē, ka 100 kvadrātmetru liels mājoklis teorētiski maksātu aptuveni 595 tūkstošus eiro, vēl neieskaitot citus pirkuma izdevumus. Prestīžākajos rajonos skaitļi ir vēl lielāki – Nagüeles un Zelta jūdzes teritorijā kvadrātmetrs var maksāt vairāk nekā 8 tūkstošus eiro.

Tomēr sludinājumā redzamā summa nav galīgā. Pērkot otrreizējā tirgus mājokli Andalūzijā, jāņem vērā īpašuma nodošanas nodoklis un citas darījuma izmaksas. Pērkot jaunbūvi, papildus jāmaksā PVN, par dokumentu kārtošanu un citi nodokļi. Tam visam vēlāk pievienojas nekustamā īpašuma nodoklis, kopienas vai kompleksa apsaimniekošanas izdevumi, apdrošināšana, komunālie maksājumi un mājokļa uzturēšana.

Tāpēc cilvēks, kurš redz dzīvokli par 500 tūkstošiem eiro, nevar domāt, ka tieši tik viņam izmaksās viss pirkums. Galīgā summa var būt par desmitiem tūkstošu eiro lielāka.

Ārvalstnieku nauda rada arvien lielāku spriedzi

Tas, kas ir izdevīgi nekustamā īpašuma pārdevējiem un būvniecības nozarei, ne vienmēr patīk vietējiem iedzīvotājiem. Kad pieprasījumu palielina cilvēki, kuri citās Eiropas valstīs saņem ievērojami lielākus ienākumus, vietējiem iedzīvotājiem kļūst arvien grūtāk konkurēt par to pašu mājokli. Šī problēma ir īpaši jūtama tūristu iecienītajos piekrastes rajonos un lielākajās pilsētās.

Tāpēc Spānijā jau vairākus gadus notiek diskusijas par mājokļu pieejamību, īstermiņa īri un ārvalstu kapitāla ietekmi uz tirgu. Ja politiskais spiediens pastiprinātos, viens no iespējamajiem pasākumiem varētu būt lielāki nodokļi vai papildu ierobežojumi daļai nerezidentu. Šādi lēmumi uzreiz mainītu aprēķinus cilvēkiem, kuri šodien Spānijas nekustamo īpašumu galvenokārt pērk kā investīciju.

Un tieši šeit sākas runas par iespējamu tirgus pārkaršanu. Strauji augošas cenas pašas par sevi vēl nenozīmē, ka ir izveidojies burbulis, kuram noteikti jāpārsprāgst. Tomēr, jo vairāk pircēju iegādājas mājokli, cerot uz turpmāku sadārdzināšanos, jo jutīgāks tirgus kļūst pret procentu likmju, nodokļu, ekonomikas vai regulējuma izmaiņām.

Kas notiktu, ja pircēju vilnis pēkšņi apstātos?

Bīstamāks scenārijs sāktos tad, ja vienlaikus mainītos vairāki apstākļi. Piemēram, Spānija palielinātu nerezidentiem piemērojamos nodokļus, attālinātais darbs kļūtu mazāk izplatīts, ekonomika palēninātos, bet investori nolemtu, ka par šādām cenām mājokli vairs nav vērts pirkt. Tad atsevišķos reģionos pieprasījums varētu strauji samazināties.

Ja tajā pašā laikā vairāk īpašnieku mēģinātu savus objektus pārdot, uz cenām rastos spiediens. Visneaizsargātākie būtu tie, kuri pirka visdārgākajā laikā, aizņēmās lielu summu un cerēja, ka nekustamais īpašums pastāvīgi sadārdzināsies vai arī īres ieņēmumi to viegli atmaksās.

Tomēr apgalvot, ka Spānijas mājokļu tirgus sabrukums jau ir neizbēgams, būtu pāragri. Ārvalstnieku pieprasījums joprojām ir spēcīgs, labās vietās mājokļu piedāvājums ir ierobežots, bet daļa pircēju iegādājas īpašumus nevis ar aizdevumu, bet par saviem līdzekļiem. Tas tirgum nodrošina lielāku noturību.

Tomēr poļu pirkumu rekords ļoti skaidri parāda vienu lietu: Spānijas nekustamā īpašuma tirgus vairs nav tikai vietējais tirgus. Dzīvokļa cenu Kosta del Sol šodien var celt pircējs no Varšavas, Londonas, Amsterdamas vai Dubaijas. Kamēr viņu kļūst vairāk, cenas saņem papildu atbalstu. Īstais pārbaudījums sāktos tad, ja viņi visi vienlaikus nolemtu, ka pirkt jau ir pārāk dārgi.