Lenkai puolė pirkti būstus Ispanijoje: kainos jau stulbina, o dabar vis garsiau kalbama apie rizikingą scenarijų

Dar prieš kelerius metus butas Ispanijoje daugeliui lenkų buvo tolima svajonė – vieta atostogoms ar gyvenimui išėjus į pensiją. Dabar vaizdas visiškai kitoks. Lenkijos pirkėjai Ispanijos nekilnojamojo turto rinkoje tapo viena sparčiausiai augančių užsieniečių grupių, o vien per pirmąjį 2026 metų pusmetį įsigijo 2 269 būstus. Tačiau kartu su rekordiniu susidomėjimu kyla ir vis nepatogesnis klausimas: kiek dar gali augti kainos ir kas atsitiktų, jeigu užsieniečių pirkimo banga staiga sustotų?

Pokytis išties ryškus. Dar 2019 metais lenkai sudarė vos apie 1,6 proc. Ispanijoje būstą perkančių užsieniečių, o nuo pandemijos jų sandorių skaičius išaugo maždaug tris kartus. Vien antrąjį 2026 metų ketvirtį lenkai sudarė 1 143 sandorius ir jau užėmė 4,33 proc. užsieniečių pirkimų rinkos. Tačiau žmones į Ispaniją dabar vilioja ne vien saulė ir jūra – daliai pirkėjų būstas pietuose tapo savotišku atsarginiu planu.

Butą perka nebe vien tam, kad turėtų kur atostogauti

Pasikeitė pats Ispanijos būsto ieškančio lenko portretas. Tarp pirkėjų vis daugiau verslininkų, IT specialistų, elektroninės prekybos sektoriaus darbuotojų ir žmonių, galinčių dirbti nuotoliniu būdu. Jie nebūtinai visam laikui išsikelia iš Lenkijos. Dalis šeimų metus dalija tarp dviejų valstybių, o Ispanijoje įsigytą būstą vertina ir kaip investiciją, ir kaip antrus namus.

Prie šios tendencijos prisideda ir geopolitinis nesaugumas. Po Rusijos pradėto karo Ukrainoje daliai Vidurio ir Rytų Europos gyventojų nekilnojamasis turtas Pietų Europoje tapo geografiniu kapitalo paskirstymu – turtas laikomas ne vienoje valstybėje. Panaši tendencija pastebima ir tarp kitų turtingų užsienio pirkėjų, todėl dėl geriausių objektų Ispanijoje konkuruoja ne tik europiečiai.

Ypač vilioja Kosta del Solis ir Marbelja. Tačiau būtent čia kainos jau verčia skaičiuoti labai atidžiai.

100 kvadratinių metrų būstas gali kainuoti gerokai daugiau nei pusę milijono

Vidutinė siūlomo būsto kvadratinio metro kaina Marbeljoje pasiekė maždaug 5 950 eurų. Tai reiškia, kad 100 kvadratinių metrų būstas teoriškai kainuotų apie 595 tūkst. eurų dar nepridėjus kitų pirkimo išlaidų. Prestižiškesniuose rajonuose skaičiai dar didesni – Nagüeles ir Auksinės mylios teritorijoje kvadratinis metras gali kainuoti daugiau kaip 8 tūkst. eurų.

Tačiau skelbime matoma suma nėra galutinė. Perkant antrinės rinkos būstą Andalūzijoje tenka įvertinti turto perleidimo mokestį ir kitas sandorio išlaidas. Perkant naujos statybos objektą prisideda PVM, dokumentų tvarkymas ir kiti mokesčiai. Prie viso to vėliau atsiranda nekilnojamojo turto mokestis, bendrijos ar komplekso administravimo išlaidos, draudimas, komunaliniai mokesčiai ir būsto priežiūra.

Todėl žmogus, matantis 500 tūkst. eurų kainuojantį apartamentą, negali manyti, kad būtent tiek jam ir kainuos visas pirkinys. Galutinė suma gali būti dešimtimis tūkstančių eurų didesnė.

Užsieniečių pinigai kelia ir vis daugiau įtampos

Tai, kas naudinga nekilnojamojo turto pardavėjams ir statybų sektoriui, nebūtinai patinka vietos gyventojams. Kai paklausą didina žmonės, gaunantys gerokai didesnes pajamas kitose Europos valstybėse, vietiniams gyventojams konkuruoti dėl to paties būsto tampa vis sunkiau. Ši problema ypač juntama turistinėse pakrantėse ir didžiuosiuose miestuose.

Dėl to Ispanijoje jau ne pirmus metus vyksta diskusijos apie būsto prieinamumą, trumpalaikę nuomą ir užsienio kapitalo poveikį rinkai. Jeigu politinis spaudimas stiprėtų, viena iš galimų priemonių galėtų būti didesni mokesčiai ar papildomi apribojimai daliai nerezidentų. Tokie sprendimai iš karto pakeistų skaičiavimus žmonėms, kurie Ispanijos nekilnojamąjį turtą šiandien perka pirmiausia kaip investiciją.

Ir būtent čia prasideda kalbos apie galimą rinkos perkaitimą. Sparčiai augančios kainos savaime dar nereiškia, kad susiformavo burbulas, kuris būtinai sprogs. Tačiau kuo daugiau pirkėjų būstą perka tikėdamiesi tolesnio brangimo, tuo jautresnė rinka tampa palūkanų, mokesčių, ekonomikos ar reguliavimo pokyčiams.

Kas nutiktų, jeigu pirkėjų banga staiga sustotų?

Pavojingesnis scenarijus prasidėtų tuomet, jei vienu metu pasikeistų kelios aplinkybės. Pavyzdžiui, Ispanija padidintų nerezidentams taikomus mokesčius, nuotolinis darbas taptų mažiau paplitęs, ekonomika sulėtėtų, o investuotojai nuspręstų, kad tokiomis kainomis būsto pirkti nebėra verta. Tuomet dalyje regionų paklausa galėtų greitai sumažėti.

Jeigu tuo pačiu metu daugiau savininkų mėgintų savo objektus parduoti, kainoms atsirastų spaudimas. Labiausiai pažeidžiami būtų tie, kurie pirko brangiausiu metu, skolinosi didelę sumą ir tikėjosi, kad nekilnojamasis turtas nuolat brangs arba lengvai atsipirks iš nuomos.

Vis dėlto teigti, kad Ispanijos būsto rinkos griūtis jau neišvengiama, būtų per anksti. Užsieniečių paklausa tebėra stipri, gerose vietose būsto pasiūla ribota, o dalis pirkėjų perka ne su paskola, bet nuosavomis lėšomis. Tai suteikia rinkai daugiau atsparumo.

Tačiau lenkų pirkimo rekordas parodo vieną dalyką labai aiškiai: Ispanijos nekilnojamasis turtas nebėra vien vietinė rinka. Kosta del Solio buto kainą šiandien gali kelti pirkėjas iš Varšuvos, Londono, Amsterdamo ar Dubajaus. Kol jų daugėja, kainos gauna papildomą atramą. Tikrasis išbandymas prasidėtų tada, jei visi jie vienu metu nuspręstų, kad pirkti jau per brangu.