Lietuvos būsto rinka artėja prie pavojingos ribos. Gyventojų lūkesčiai, kad būstas ir toliau sparčiai brangs, pasiekė aukščiausią tašką per pastaruosius trejus metus, o realūs rinkos duomenys tik dar labiau kursto šias nuotaikas. Sparčiai kylant kainoms ir viešojoje erdvėje vis garsiau kalbant apie „paskutinę galimybę“ įsigyti būstą palankiomis sąlygomis, vis daugiau ženklų rodo – rinka gali perkaisti jau artimiausiais metais.
Lūkesčiai pasiekė pavojingą aukštį
2025 metų pabaigoje atlikta gyventojų apklausa atskleidė ryškų lūžio tašką. Net 69 procentai Lietuvos gyventojų mano, kad per artimiausius dvylika mėnesių būsto kainos kils. Tik 7 procentai tikisi kainų mažėjimo, o beveik penktadalis mano, kad didesnių pokyčių nebus. Likusieji nuomonės šiuo klausimu neturi.
Tokie skaičiai atsispindi ir SEB banko būsto kainų lūkesčių indekse, kuris per vieną ketvirtį šoktelėjo nuo 49 iki 62 punktų. Prieš metus šis rodiklis siekė vos 36. Per visą laikotarpį nuo 2012 metų aukštesnis lygis buvo fiksuotas tik 2022-ųjų antrą ketvirtį, kai metinis būsto kainų augimas artėjo prie 20 procentų. Dabartinė situacija labai primena tą laikotarpį – ir tai kelia rimtų klausimų.
Regionai lenktyniauja optimizmu
Didžiausias kainų augimo lūkestis fiksuotas Šiaulių ir Panevėžio apskrityse, kur atitinkamai 85 ir 77 procentai apklaustųjų įsitikinę, kad būstas brangs. Vilniuje tokių gyventojų – 76 procentai. Santykinai atsargesni išliko Kauno ir Klaipėdos regionai, tačiau net ir ten vyrauja nuomonė, kad kainos judės aukštyn.
Tai rodo, kad optimizmas nėra sutelktas tik sostinėje – jis apima beveik visą šalį.
2025-ieji – vieni karščiausių per dešimtmetį
Registrų centro duomenys patvirtina: 2025 metai būsto rinkai tapo itin aktyvūs. Per vienuolika mėnesių sudarytų sandorių skaičius buvo net 21 procentu didesnis nei prieš metus. Per pastarąjį dešimtmetį didesnis aktyvumas fiksuotas tik 2021 metais.
Didelę įtaką tam turėjo du ankstesni silpnesni metai ir reikšmingai sumažėjusios palūkanų normos. Pirkėjai atgavo finansinį kvėpavimą ir tapo ryžtingesni – sprendimai dėl būsto įsigijimo buvo priimami greičiau nei anksčiau.
„Pirk dabar, kol dar nevėlu“
Pastaraisiais mėnesiais rinką ypač stipriai veikia viešojoje erdvėje įsitvirtinęs naratyvas: kitąmet būstas brangs dar labiau. Prie to prisideda lūkesčiai dėl galimybės atsiimti lėšas iš II pakopos pensijų fondų bei planuojami Lietuvos banko Atsakingojo skolinimo nuostatų pakeitimai.
Šis skubos jausmas aiškiai matomas pirminėje būsto rinkoje. Vien lapkritį Vilniuje buvo parduota apie 600 naujų butų – toks rezultatas paskutinį kartą fiksuotas tik 2021 metais. Vidutiniškai šiemet sostinėje per mėnesį parduodama apie 500 butų, beveik dvigubai daugiau nei pernai.
Pasiūla traukiasi, spaudimas auga
Papildomą įtampą kuria ir mažėjanti būsto pasiūla. Jei Vilniaus pirminėje rinkoje ir toliau bus parduodama daugiau nei 500 butų per mėnesį, pasiūlos apimtys neišvengiamai trauksis. Tai tik dar labiau stiprins kainų augimo spaudimą.
Tikimybė, kad artimiausiais mėnesiais rinka išliks aktyvi, yra labai didelė, o tai reiškia – pirkėjams pasirinkimo laisvė gali toliau mažėti.
2026-ieji: spaudimas pirkėjams tik didės
2026 metų pradžioje nekilnojamojo turto pardavėjai dar aktyviau primins apie galimą II pakopos pensijų lėšų įtaką rinkai. Taip pat bus raginama paskubėti tuos, kurie planuoja įsigyti antrą būstą su paskola – nuo rugpjūčio 1 dienos tokiems pirkėjams sąlygos taps mažiau palankios.
Tuo pat metu pirmą būsto paskolą imantiems gyventojams galimybės skolintis gali pagerėti, o tai reiškia papildomą paklausos impulsą. Visa tai – dar vienas degutas į jau ir taip įkaitusį rinkos katilą.
Palūkanos gali nustebinti
Nors Europos Centrinis Bankas bazines palūkanų normas paskutinį kartą mažino birželį ir jos šiuo metu siekia 2 procentus, rinkose vis dažniau kalbama apie galimą palūkanų didinimą ateityje. 3 mėnesių EURIBOR ateities sandoriai jau dabar rodo apie 2,14 procento lygį 2026 metų pabaigoje.
SEB grupės ekonomistai taip pat nebesitiki palūkanų mažėjimo kitąmet. Ilgainiui tai turėtų veikti kaip stabdis rinkai, tačiau artimiausiu metu šio veiksnio poveikis greičiausiai bus ribotas.
Kainos kyla greičiau nei atlyginimai
Oficialūs duomenys rodo, kad 2025 metų trečią ketvirtį vidutinė būsto kaina Lietuvoje buvo 10,8 procento didesnė nei prieš metus. Lapkritį nenaujų butų kainos augo net 11,3 procento, o pirminėje Vilniaus rinkoje kainų šuolis viršijo 9 procentus.
Tuo metu atlyginimai po mokesčių augo lėčiau – apie 7,8 procento. Kitąmet pajamų augimas dar labiau sulėtės. Tai reiškia viena: būsto įperkamumas pradėjo prastėti. Istoriškai tai anksčiau ar vėliau lemia ir mažesnį sandorių skaičių, tačiau, tikėtina, šis efektas bus labiau juntamas tik 2027 metais.
Burbulas dar nepasiekė piko
Gyventojų lūkesčiai dėl būsto kainų 2026 metų pradžioje, tikėtina, išliks labai aukšti. Rinka ir toliau bus palankesnė pardavėjams nei pirkėjams. Vis dėlto antroje kitų metų pusėje gali atsirasti nusivylimo – paaiškėjus, kad iš II pakopos pensijų fondų atsiimamos sumos yra mažesnės nei tikėtasi, o dalis investuotojų gali nuspręsti realizuoti uždirbtą pelną.
Prie to prisidėjus galimam palūkanų normų augimui artėjant 2027 metams, spaudimas rinkai didės. Tačiau iki tol nekilnojamojo turto burbulas, panašu, dar turės kur pūstis.
Reprezentatyvią Lietuvos gyventojų apklausą 2025 m. lapkričio antroje pusėje – gruodžio pradžioje SEB banko užsakymu atliko rinkos ir visuomenės nuomonės tyrimų bendrovė „Baltijos tyrimai“. Iš viso buvo apklaustas 1 001 15–74 metų gyventojas 108-iose šalies vietovėse.
Šaltinis: https://sc.bns.lt/view/item/busto-kainu-lukesciai-kyla-sparciausiai-per-pastaruosius-metus-520896
