Pirmą kartą išnuomojau savo butą ir maniau, kad tai lengvi pinigai – dabar turiu galvos skausmą

Kai nusprendžiau išnuomoti savo butą, galvoje viskas atrodė labai paprastai. Įkeli skelbimą, randi tvarkingus nuomininkus, kiekvieno mėnesio pradžioje į sąskaitą įkrenta nuoma ir tuo praktiškai viskas baigiasi. Net skaičiavau, kiek per metus liks pinigų po būtiniausių išlaidų, ir jau buvau pradėjęs galvoti, kad nekilnojamasis turtas tikrai yra vienas ramiausių būdų užsidirbti papildomai. Butas nebuvo prabangus, bet tvarkingas – dviejų kambarių, su baldais, buitine technika, prieš kelerius metus atnaujinta virtuve. Atrodė, ką čia dar galima sugadinti?

Skelbimą įdėjau vakare, o kitą rytą telefone jau buvo daugybė žinučių. Vieni norėjo apžiūrėti tą pačią dieną, kiti klausė, ar galima su šunimi, treti siūlė mokėti kelis mėnesius į priekį, jei tik sumažinčiau kainą. Iš pradžių net pasijutau labai gerai – vadinasi, butas paklausus. Po kelių apžiūrų pasirinkau jauną porą. Abu dirbantys, bendravo normaliai, atrodė ramūs. Sumokėjo depozitą ir pirmo mėnesio nuomą, pasirašėme sutartį, perdaviau raktus. Grįždamas namo galvojau: štai ir viskas. Dabar tiesiog gausiu pinigus.

Pirmas mėnuo būtent toks ir buvo. Nuoma atėjo laiku, jokių skambučių, jokių problemų. Antrą mėnesį irgi pradėjau ramiai. Tada vieną šeštadienio rytą gavau žinutę: „Sveiki, pradėjo varvėti po virtuvės kriaukle.“

Atrodė smulkmena. Nuvažiavau pažiūrėti ir paaiškėjo, kad vanduo jau kurį laiką sunkėsi į spintelę. Dugnas išsipūtęs, dalis plokštės sugadinta. Santechnikas pasakė, kad problema nedidelė – pakeitė sujungimą, bet pats baldas nuo to stebuklingai neatsistatė. Sumokėjau už iškvietimą, remontą ir supratau pirmą dalyką, kurio savo gražioje metinėje pajamų lentelėje nebuvau įrašęs: nuomojamas butas ir toliau yra mano butas, todėl kai kas nors jame sugenda, sąskaita dažniausiai ateina man.

Antrą mėnesį supratau, kad nuomininkas neskambina tada, kai tau patogu

Po virtuvės istorijos pradėjau į butą žiūrėti kiek kitaip. Iki tol galvojau, kad svarbiausia rasti žmogų, kuris laiku moka nuomą. Pasirodo, tai tik viena visos istorijos dalis. Po savaitės sugedo skalbyklė. Nuomininkai parašė vakare, nes skalbyklė sustojo pilna vandens ir nebeatsidarė durelės. Kitą dieną ieškojau meistro, tada derinome laiką, kada jis gali atvažiuoti ir kada nuomininkai bus namuose. Meistras galiausiai pasakė, kad seno aparato remontuoti nelabai verta. Nusipirkau kitą.

Tą mėnesį iš nuomos gautų pinigų liko gerokai mažiau, nei tikėjausi. Ir čia pradedi suprasti labai paprastą dalyką: jeigu gauni, tarkime, kelis šimtus eurų nuomos per mėnesį, tai dar nereiškia, kad tokia pati suma yra tavo pelnas. Vieną mėnesį gali nieko nenutikti, kitą – sugesti šaldytuvas, vandens maišytuvas ar lova. Dar kitą gali prireikti perdažyti sieną ar pakeisti baldą. Jeigu butas senesnis, tokių dalykų anksčiau ar vėliau vis tiek atsiras.

Iki tol aš į buitinius gedimus žiūrėjau kaip į išimtį. Po kelių mėnesių pradėjau žiūrėti kaip į normalų nuomos verslo dalyką. Atsidėjau atskirą rezervą būsto remontui ir nustojau visą gautą nuomos sumą laikyti „uždirbtais pinigais“.

Dar vienas dalykas, apie kurį niekas man nebuvo pasakojęs – laikas. Kartais pinigai nėra didžiausia problema. Didžiausia problema ta, kad meistro reikia pirmadienį dešimtą ryto, nuomininkas tuo metu dirba, tu irgi dirbi, o kažkam vis tiek reikia atidaryti duris. Jeigu turi vieną butą tame pačiame mieste, tai išsprendžiama. Jeigu tokių būtų penki ar dešimt, labai greitai suprasčiau, kodėl žmonės už turto administravimą moka kitiems.

Trečias mėnuo parodė dalyką, kurio nesitikėjau labiausiai

Tikroji mano nuomonės transformacija įvyko trečią mėnesį. Nuomininkai parašė, kad svarsto išsikraustyti. Vienam iš jų pasiūlė darbą kitame mieste. Nieko blogo nepadarė, tiesiog pasikeitė gyvenimo planai.

Ir tada supratau, kaip greitai gali nutrūkti ta „pasyvi pajamų“ grandinė. Aš savo skaičiavimuose buvau tiesiog padauginęs mėnesio nuomą iš dvylikos. Realybėje tarp vienų ir kitų nuomininkų gali būti savaitė, dvi ar mėnuo be pajamų. Tuo metu komunalinės ir kitos su būstu susijusios išlaidos niekur nedingsta.

Kai nuomininkai išsikraustė, butas nebuvo sugriautas. Priešingai – jie paliko jį gana tvarkingą. Bet gyvenimo žymės matėsi. Siena prie valgomojo stalo buvo nutrinta, ant vienos spintelės atsirado įbrėžimas, vonioje silikonas aplink dušą jau atrodė prasčiau, nei prisiminiau. Smulkmenos, bet jeigu nori kitam žmogui parodyti tvarkingą butą ir prašyti normalios nuomos kainos, tas smulkmenas tenka sutvarkyti.

Vėl pirkau dažus, vėl važinėjau į butą, valiau, fotografavau, kėliau naują skelbimą, atsakinėjau į dešimtis vienodų žinučių. „Ar dar laisvas?“ „Ar galima su kate?“ „Ar registruojate gyvenamąją vietą?“ „Ar galima už mažiau?“ „Atvažiuosiu šiandien, bet tik po 22 valandos.“

Tada pagaliau sau pripažinau: čia nėra pinigai už nieką. Tai nedidelis verslas. Gal labai paprastas, gal nereikalaujantis kasdien sėdėti biure, bet vis tiek verslas.

Dabar nuomininką renkuosi visai kitaip

Pirmą kartą norėjau kuo greičiau išnuomoti. Kiekviena tuščia diena atrodė kaip prarasti pinigai, todėl galvoje sukosi viena mintis – kuo greičiau rasti žmogų ir pasiimti depozitą. Dabar į tuščią savaitę žiūrėčiau daug ramiau. Geriau septynias ar keturiolika dienų palaukti tinkamo žmogaus, negu paskui kelis mėnesius spręsti problemas vien dėl to, kad nenorėjai prarasti pusės mėnesio nuomos.

Pradėjau daugiau klausti. Kiek žmonių gyvens? Kiek laiko planuoja nuomotis? Ar turi augintinių? Kodėl išsikrausto iš ankstesnės vietos? Ne dėl to, kad noriu kištis į svetimą gyvenimą, o todėl, kad perduodu žmogui turtą, į kurį pats esu įdėjęs labai daug pinigų. Taip pat daug kruopščiau fiksuoju buto būklę perdavimo metu – nufotografuoju baldus, techniką, grindis, sienas, skaitiklių rodmenis. Pirmą kartą visa tai atrodė kaip nereikalingas formalumas, dabar suprantu, kad po metų atmintis labai greitai pradeda meluoti.

Lygiai taip pat kitaip žiūriu į depozitą. Anksčiau jį mačiau beveik kaip garantiją, kad nuomotojas nuo visko apsaugotas. Tačiau vienas rimtesnis baldo, technikos ar grindų sugadinimas gali kainuoti daugiau nei visas depozitas. Be to, depozitas nėra papildomos pajamos, kurias gali ramiai išleisti. Jei žmogus išsikrausto palikęs tvarkingą būstą ir neturi skolų, tuos pinigus teks grąžinti.

Svarbiausia, ko išmokau, – nebandyti buto išlaikyti idealaus. Jeigu nuomoji būstą, jame gyvens žmonės. Jie vaikščios grindimis, gamins maistą, stumdys kėdes, plausis duše, kartais ką nors išlies. Normalus nusidėvėjimas yra neišvengiamas. Jeigu kiekvienas įbrėžimas sukelia pyktį, galbūt apskritai neverta savo buto nuomoti.

Ar vis tiek nuomočiau? Taip, bet „lengvais pinigais“ to jau nevadinu

Po trijų mėnesių nuomos nenusivyliau taip, kad norėčiau parduoti butą ir niekada daugiau nematyti nuomininkų. Pajamos vis tiek lieka pajamomis, o geras nuomininkas gali metų metus gyventi ramiai ir praktiškai nesukelti jokių problemų. Tačiau labai pasikeitė mano požiūris į skaičius.

Dabar skaičiuodamas, ar nuoma apsimoka, nebedauginu mėnesio kainos tiesiog iš dvylikos. Mintyse palieku vietos remontui, technikos keitimui, laikotarpiams be nuomininkų ir net savo laikui. Jeigu per metus niekas nesugenda ir žmogus gyvena visus dvylika mėnesių – puiku. Bet tai bonusas, o ne planas, kuriuo galima aklai pasikliauti.

Man atrodo, kad iš šalies nuomos verslas visada atrodo paprasčiau. Matai žmogų, kuris turi butą už 150 tūkstančių eurų ir kas mėnesį gauna nuomą, todėl lengva pagalvoti: „Jam pinigai tiesiog krenta į sąskaitą.“ Tik nematai, kiek prieš tai kainavo pats būstas, remontas, baldai, kiek kainuoja jį prižiūrėti ir kiek netikėtų išlaidų atsiranda per penkerius ar dešimt metų.

Po pirmųjų trijų mėnesių supratau vieną dalyką: butas gali būti gera investicija, bet jis nėra bankomatas, į kurį įdedi raktus ir kas mėnesį iškrenta pinigai. Už nuomos pajamas visada stovi turtas, kuris sensta, dėvisi ir kartais pareikalauja tavo dėmesio būtent tada, kai jo mažiausiai turi.

Ir man iki šiol įdomu, kaip į tai žiūri kiti butų savininkai: ar būsto nuoma iš tikrųjų yra viena ramiausių investicijų, ar taip dažniausiai sako tie, kuriems dar nepasitaikė pirmas rimtesnis remontas arba problemiškas nuomininkas?